房屋是百姓安身立命之所，居者有其屋是每个人最基本的需求，住房问题事关广大人民群众切身利益。过去的一年，受国际金融危机及国内经济增速放缓的影响，我市房地产市场进入调整期，市场观望气氛浓厚，为此，国家和地方相继出台了多项促进房地产市场健康发展的利好政策，我市亦在2008年年底出台了“二十六”条住房新政。为了解这些政策的实际成效以及我市购房者的购房意向和对宁波楼市价格及未来走势评价，国家统计局宁波调查队利用第十三届宁波市房地产展示会召开之机，采用随机抽样原则，现场对100名参观者进行了问卷调查。本次调查共收到有效问卷97份。

     调查资料显示，我市居民短期内购房意愿旺盛，以刚性需求、中小户型为主；房地产优惠政策对购房行为影响较大；普遍认为目前房价过高，其承受压力大，房价仍是制约居民购房的最重要原因。

     一、目前我市房地产市场的主要特点

     今年一季度我市房地产市场观望情绪有所下降。

     （一）房屋销售量有所放大

     2008年我市房地产市场进入调整期，整个房地产市场等待观望气氛浓厚，房屋销售量明显减少。据统计，2008年全市商品房销售面积为434.12万平方米，同上年的767.21万平方米相比，下降43.4%。到了今年一季度，在各项利好政策的刺激下市场观望情绪有所下降，部分刚性需求开始释放，抽样调查资料显示：一季度，我市六个区房屋销售面积为102.93万平方米，同口径比较比上季度增加了56.43％。

     （二）房地产开发投资较快增长

     统计资料显示：今年一季度，我市全市房地产完成投资71.97亿元，同比增长23.3%；新开工项目计划总投资72.27亿元，同比增长63.9%；新开工施工面积163.01万平方米，同比增长20.7% 。一季度数据表明，我市房地产开发投资较快增长，新开工情况良好。

     （三）市场观望气氛减缓

     参加本次房展会的被调查者真正购房的比例较高并且大部分计划在短期内购房，观望比例较低。而且购房主体是自住型为主，投资型需求较少。调查结果显示，选择1年内购房的比例为78.35%，1年以后计划购房的比例为15.46%，暂时没有购房打算的比例为6.19%。调查结果还显示，92.78%的被调查者购房的目的是用于家庭居住，5.15%的被调查者购房的目的是用于投资。

     （四）参观者普遍认为我市房价过高。尽管我市房地产市场经历了一年多的理性调整，但房价总体仍保持稳定，无明显下降。被访者普遍认为目前我市房价过高。调查结果显示，82.47%的被访者认为目前我市房价过高，17.53%的被访者认为目前我市房价合适。（详见图1）

 

    二、居民购房意向分析

    本次调查中，从性别看，49.48%为男性，50.52%为女性；从年龄看，30岁及以下的占27.84%，30-40岁之间的占25.77%，40-50岁之间的占19.59%，50岁以上的占26.80%。30岁及以下和50岁以上人群所占比例最大。这个年龄段的人群是当前自住型购房的主力，所占比例达到65.96%。（详情见图2）

 

    （一）购房意向

     1、意愿短期内购房比例较高。调查结果显示，选择半年内购房的为32.99%，半年至1年内购房为45.36%，1年以后计划购房为15.46%，暂时没有购房打算的比例为6.19%。一年以内购房的比例接近八成，在持续房地产利好政策刺激下，压抑了一年多的刚性需求开始释放迹象明显。（详见表1）

    2、以刚性需求为主。调查结果显示，48.45%的被访者购房目的是自住，26.80%的被访者是为了改善居住条件，17.53%的被访者是为子女提前购买婚房，5.15%的被访者是用于投资。从中可看出，在支持房地产市场长期发展的宏观经济层面尚未出现明显好转的情况下，投资及投机型需求淡出市场，超过九成的被访者出于刚性需求而购房，购房的目的是用于自己或子女居住。（详见表2）

    3、近一半的人选择在江东区购房。调查显示，有45.36%的被访者愿意去江东区买房。一方面原因是根据城市发展规划，东部新城作为未来的宁波市行政中心落户江东；另一方面是目前江东区新开了几个价格相对较低的楼盘，比价优势对购房者吸引力很大。其次是鄞州区，占22.68%，鄞州区作为近几年我市经济发展最快的区域之一，房地产交易一直比较活跃，每年新开楼盘量最多，可供购房者选择的余地大，同时鄞州中心区万达广场的建成聚集了不少人气。选择在海曙购房的占15.46%，原因在于海曙区作为老城区，已无新楼盘可供。在江北区购房的占12.37%，在镇海购房的占2.06%,在北仑区购房的占1.03%，在宁波其他县市购房1.03%。（详见图3）

  

    （二）购房需求偏好

     1、普通住宅最受消费者青睐。本次调查中84.54%的被访者打算购买普通住宅，11.34%的被访者打算购买高档公寓，4.12%的被访者打算购买单身公寓。

     2、单套面积90-120平米最受欢迎。尽管国家调控政策规定新建住宅中90平方米以下的户型要占七成，但从本次房展会的调查中看出，购房者仍然继续青睐面积在90-120平方米的住宅，该面积区间的选择量达到了56.70%。而90平方米及以下的住宅占27.84%，120-140平方米住宅占12.37%，140平方米以上住宅占3.09%。（详见图4）

  

    3、购房者心理价位与实际价位仍有差距。从调查结果看，这届房展会63.92%的被访者认为能承受的住房单价应在6000-8000元/平方米之间，而这个价格与目前的实际价位仍有差距，特别是与海曙、鄞州、江东区的房价相比仍然有不小差距，房价对居民购房的压力仍然较大。19.59%的被访者认为单价应在8000-10000元/平方米，11.34%认为单价应在6000及以下元/平方米，5.15%认为单价应在10000-12000元/平方米。（详见图5）此外调查结果还显示，有近七成的购房者需要通过银行按揭贷款方式支付房款。

     4、价格、环境、交通便捷度、面积和户型是影响购房选择的主要因素。从购房所需考虑的因素看，价格因素的关注度最高，选择率达到了77.32%。其次，环境（46.39%）、交通便捷度（44.33%）、面积（43.30%）和户型（36.08%）四方面也是购房者所考虑的重要因素。此外，物业管理品质、小区及周边配套设施、楼盘的升值潜力等也非常重要，它们也会对购房产生不容忽视的影响。

     （三）住房优惠政策对购房行为的影响

     1、房地产优惠政策对居民购房行为影响大。调查结果显示：21.96%的被访者受到了当前房地产优惠政策影响而改变原有计划购房，其中18.56%的被访者打算提前购房，而13.40%的被访者打算推迟购房。优惠政策对购房意愿影响不容忽视，连续性、稳定性的政策有利于房地产市场健康发展。（详见表3）

    2、贷款利率的下调对居民购房决定影响最大。银行贷款利率下调，减轻了购房者的贷款成本，调查结果显示，有72.16%的被访者需要通过银行按揭付款，银行利率的高低直接影响这部分人群的生活质量，又有43.30%的被访者认为贷款利率下调对购房意向有积极影响。其次，交易环节税费减免、公积金贷款限额的放宽、购房落户这三项政策认同率分别达到40.21%、13.40%和3.09%。 (详见表4)

    （四）对宁波市区未来房价走势的预期

     2008年以来，在国内外多重因素影响下，国内房地产市场走势低迷，市场观望气氛浓厚，我市房地产市场也开始进入调整期。今年一季度在房地产利好政策的促动作用、春节造成的季节性波动、房地产市场自身的周期性调节三大因素的综合影响下，我市房地产市场短期内呈现出价稳量升局面，部分热销楼盘还开始了试探性涨价。但调查结果显示大部分市民对我市房价未来走势的判断趋向保守。38.14%的被调查者认为我市未来房价走势呈小幅下降态势，31.96%的被调查者认为我市未来房价走势保持稳定，27.84%的被调查者认为我市未来房价走势呈小幅上升态势，认为我市未来房价走势呈大幅下降或大幅上升态势的寥寥无几。

     三、促进我市房地产市场健康发展的几点建议

     （一）引导房地产开发企业积极应对市场变化，坚持正确的市场导向，以合理的价格促进商品住房销售。本次调查显示，近七成居民可承受住房单价在6000-8000元/平方米之间，而这个价格与目前的实际价位有不小差距，由此可见在当前房价下居民购房还存有很大压力。鉴于此，各地政府要积极响应国务院号召，对开发商进行积极疏导，鼓励房地产企业主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。

     （二）完善商品房供应结构。从本次调查结果看，单套面积在120平方米 以下的普通住宅最受消费者欢迎，所占比重为77.32%，为此建议房地产开发商要利用有限面积进行空间最大化与布局最合理化设计，多推广一些设计合理、得房率高、舒适度强的适销对路楼盘。

     （三）继续加强房地产市场宏观调控。2008年度出台的房地产政策影响了近三成居民的购房行为，对我市房地产市场的平稳发展起到了很大作用。建议政府要保持政策的连续性和稳定性，通过认真分析房地产市场走势，合理调控土地交易价格，严格和规范土地的招拍挂制度，同时积极应对消费者持币观望现象，有针对性地制定优惠政策，创造良好的消费与投资市场心理预期，正确引导项目投资与住房消费，避免房地产价格大起大落。